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太阳娱乐官网 :地下青岛蝶变之道 记者兵分四路同步探访青岛地下商业现状

2020-09-24 09:40 来源:大众网
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如今,在青岛西海岸新区长江路商圈中心,全长1500米,建筑规模达14万平方米,拥有2000多个商铺,800多个停车位的“长江地一城”项目,紧锣密鼓推进;而在市北区威海路,平战结合地下工程已正式开工建设,作为台东商圈的迭代升级,一个总建面超13万平方米的地下空间综合体将在此呼之欲出。一西一东,本已淡出城市视野的地下城,又重新回到了市民关注的焦点之中。

青岛地下商业发展现状如何?记者同一时间兵分四路,赶赴市北区台东地下商城、市南区丽人街、西海岸新区香江路地一城以及李沧区伟东·乐客城地下商街进行探访。

台东地下商城

依托商圈,整体经营

9月20日下午,记者来到位于台东步行街当代广场地下的鑫衣汇服装超市。这里原为巴黎春天地下街,是在岛城经营多年的地下商城,不过,2018年随着台东地下商城改为鑫衣汇服装超市,并变更为整体经营。

依托繁华的台东商圈,地下商城依托齐全的品类、亲民的价格,吸引大量客流。鑫衣汇服装超市销售男女服装、童装、鞋子、床品、儿童玩具等商品,涵盖全年龄层,货品丰富,成人服装多为100元以下,并且设立多处50元以下的特价清仓货区,特价区的儿童服装均在10元到20元之间,鞋子则都在29元左右。

台东地下商城品类齐全、价格亲民,但在不少年轻消费者眼中缺乏时尚元素

“我家住在普吉新区,之前来这买过一次衣服,料子挺好的,价格也便宜,就又来逛了。”今年58岁的姜女士告诉记者,地下商城很多都是回头客,衣服价格低廉、质量过关,而且兼顾全年龄层,是许多人成为回头客的主要原因。

不过也有顾客表示,台东地下商城这几年越来越没落,已然没有了当年的时尚和潮流。“这里的衣服便宜是便宜,但都不好看。”22岁的白小姐告诉记者:“我很多年前就在台东买衣服,希望台东地下商城以后能够变得更加新潮和多元,更方便年轻人的消费和体验。”

记者采访了解到,此次台东地下商业迭代升级,将充分发挥台东地铁换乘站辐射功能,实现客流互动与共享模式,不少市民和商家对未来台东地下商业发展抱有很高的期待。

市南丽人街

喧嚣不再,客流寥寥

同一时间,另一路记者探访位于市南区家乐福超市旁边的丽人街地下商城。在香港中路这样寸土寸金的繁华地段,地面上车水马龙、人声鼎沸,然而,地下的商城却显得相当冷清。

一位文具店店主告诉记者,丽人街这几年人流越来越少,能够在这里坚持到现在,完全是靠一些老顾客支撑。记者了解到,因为经营不景气,丽人街的年租金也一直在降,一间12平方米店铺从最初的9万元,降到7万元,今年因为疫情更是降到6.6万元。可即便是这样,仍然有不少商户正在清仓或者转租。

丽人街地下商城生意冷清难见顾客

虽然丽人街地下商城门可罗雀,但让消费者奇怪的是,这里的商品价格竟呈现两极化。一些店铺打出了“价格战”,一条裤子50元、一件T恤30元……在香港中路商圈,这样的低廉价格实在不多见。

与之形成鲜明对比的是,仍然有不少女装店铺的商品价格居高不下,一双高仿的白色帆布鞋,店主要价690元。记者发现,这些女装店并不以实体零售作为自己唯一的经营模式,而是同时开通淘宝店、微信购物等渠道,多方面拓展客户来源。

此外,丽人街出入口的电梯也是一大诟病。一位70岁的奶奶告诉记者,丽人街东西便宜,自己经常会来这边消费,但它没有下行电梯,这对老年人来说非常不方面,很多人都不愿意走楼梯下来。记者在现场探访时也发现,丽人街很少有老年群体来购物。同时,丽人街即便有行人,也大多行色匆匆,相比购物,目前这里更多发挥了其地下过街通道的功能。

香江地一城:

人头攒动,热闹非凡

随着西海岸新区的蝶变,海上嘉年华、新城吾悦广场、永旺梦乐城等大型商场拔地而起,为西海岸的商圈发展注入新鲜血液。香江路商圈是西海岸最早发展起来的传统商圈之一,位于香江路商圈核心位置的“香江路地一城”,是西海岸最早的地下商城。

香江地一城内不少市民来逛街购物

香江路地下商城入口处汇聚着长江购物广场、长江商厦、吉韩商厦等大型商场,连同来来往往的公交车,一起源源不断地输送着客流。

楼梯口的小吃摊冒着热气,一进门,沿通道的商铺热闹非凡,鳞次栉比的服装店铺间零零散散地分布着几家手机维修摊和化妆品店,顾客在货架前挑选衣服,来逛街的有三五成群的年轻人,也有带着孩子的一家三口。如果饿了,两侧的美食区有不同价位的小店可供选择。

一眼扫过去,“29元起”“全场5折”的牌子引人注目。记者走进一家女装店,一件款式时髦的毛衣标价60元,比地上商场里同款产品的价格低很多,与网购价格相差无几,并且留有讲价余地。

“新冠肺炎疫情之前,一到节假日通道里的人多到站不开。不过疫情给我们的影响不是很严重,店铺的人流量还是很大。前段时间关了几家店铺,马上就有人租下来了,新开了很多美甲美容店。”一位服装店老板告诉记者。

看到有商铺贴着“吉店转让”的告示,记者拨通上面的电话。经过了解,这家位于C区门口拐角的10平方米小吃店,一年租金6万元。而这位店主在地下商城一共有三家连锁店,都在门口或者街区中心的“黄金地段”,其他两处年租金分别是10万元、18万元,客流量更大。

李沧乐客城

店铺更替,喜忧参半

记者乘地铁抵达夏庄东站,沿B/C出入口方向直行,这里便是伟东·乐客城B2层地下商街。2017年年末,作为青岛首个融合地铁+商场双业务的大型地下商场,有了一个更文艺的名字——“爱乐空间”。依托地铁直接接入优势,爱乐空间从诞生起,就仿佛“赢”在了起跑线上,但这里的商家却是几家欢乐几家愁。

受新冠肺炎疫情影响,店铺频繁更替已成该商场常态。记者探访发现,一家经营排骨米饭的快餐店开张仅有4个月,它的前身是一家专做青花椒鱼的中餐店;一家品牌服装店不知何时已经换成日式餐厅,变身速度快到商场楼层索引都来不及更改。

“原本整个地下负二层有6家服装店,后来有4家关门改成餐饮店,现在就只剩我们两家还卖衣服了。”一家女装店的老板王女士向记者表示,地铁口人流量基本固定,对商家来说,蛋糕就这么大,有人门庭冷落,就会有人开张大吉。

记者调查中也发现,新冠肺炎疫情虽使很多店铺的生意受到影响,但并不是全部。仍然有很多“大咖”生意兴隆,比如一家名叫“食其家”的日式餐厅,生意就一直很红火,几乎没人知道他们是什么时候干起来的,在乐客城地下商街的众商家里,甚至流传着一句“铁打的食其家,流水的其他家”的口头语。

经过探访,记者发现目前岛城地下商城大多还保持着传统商业模式,在如今实体零售发展的大潮中已经进入瓶颈期。因此,无论是背靠台东这样的老牌商圈,还是依仗地铁直接接入的优势,都难以书写风光不败的商业传奇。要想“地下生金”,地下商业模式必须实现全新升级。

从地下街到地下城:

青岛重塑城市深度与厚度

青岛从上世纪开始就布局探索地下商业的发展,从最初的一条地下街,到未来的地下城综合体,多年的经验表明,只有突破传统的地下商业模式,将地下商业的统筹规划放到更高的视角和大局之上,才能找准定位,迎头赶上,开创岛城地下商业的全新时代,重塑青岛城市的深度与厚度。

上天入地,再造一座城

摩天大楼平地而起,越来越高的海拔不断刷新着城市高度,奋力拔节生长的同时,城市也在努力向下探索。地上空间寸土寸金,盘活地下空间资源,挖掘地下财富,已成为未来的城市发展方向。

“向地下借”,是国内许多城市建设的真实写照,尤其是在长三角、珠三角城市群,地下空间项目破土而出,为城市发展注入全新动能。黄浦江畔,上海虹桥商务区核心区地下空间的建筑面积达到260万平方米,相当于近19个人民广场。在深圳,目前在建设和规划的地下空间开发项目的面积达630万平方米,前海超级地下城以及被称为“深圳之眼”的深圳眼水晶岛计划,都是“超级地下城”。

打造一座“地下城”的想法,青岛也在酝酿。

西海岸新区正在建设的“长江地一城”将建江北最大时尚创意地下体验中心。(项目效果图)

今年7月底,青岛正式发布《青岛市地下空间开发利用管理条例》,作为青岛有关地下空间开发利用的首部立法,条例对管理体制、规划、用地、建设、不动产登记等开发利用全流程进行了系统规定。对于地下商业的投资者来说,条例解决了地下空间的产权问题,规定单建式地下建筑物可以单独办理地下建设用地使用权和建筑物所有权首次登记。

除了对地下资源的有效利用,建设地下商业空间也为时尚城市增添了活力。目前,青岛国际时尚城的建设步伐逐渐加快,并提出要用市场化方式运作,深入挖掘时尚产业新业态。地下商业空间是一座城市商业发展的宝藏,对于青岛来说,地下商业空间亟需涅槃重生,成为时尚城市的新地标。

地下空间是一座城市的未来,挖掘地下资源是城市规划图景的重彩一笔,地下空间若能合理利用,对改善城市环境、提高城市运行效率,为建设集约城市、智慧新城助力。地下空间未来何去何从?时尚元素如何碰撞?

一西一东,正在西海岸新区如火如荼建设的江北最大时尚创意地下体验中心——“长江地一城”项目和市北区台东商圈的地下空间综合体,也许能提供答案。

创意突破,汇聚时尚元素

“为了做商业而做商业行不通,把场景体验、文化、旅游元素汇聚在一起,去更新、创新地下商业模式,这样才能做得好,做得吸引人。”青岛地铁商业空间开发公司负责人逄玉宝说。

总投资20多亿元,全长1500米,建筑规模达14万平方米,100多处出入口,4个下沉广场,2000多个商铺,800多个停车位……由青岛地铁商业空间开发公司打造,位于西海岸新区长江路商圈中心,国内首条跨海地铁——地铁1号线、13号线井冈山路站交会处的“长江地一城”项目,将于2021年主体完工。

学习深圳、拜师上海,在开发建设阶段,“我们多次前往深圳、上海、广州等城市参观学习地下商业空间,广州的‘时尚天河’就去了十几次,给我们做‘长江地一城’的项目带来很多启发。”逄玉宝说。

在广州“时尚天河”地下商城,有不同风格和文化的主题街区,创意街景别树一帜,人群熙熙攘攘,响铃的有轨电车来回穿梭,在再现独特岭南文化的岭南风情街里,行人驻足拍照打卡。

“长江地一城”项目也挖掘了青岛的灵魂元素,着力打造青岛特色街区。啤酒之城、音乐之岛、影视之都、会展之心在这里实现了全面集聚、交汇、融合。在24小时营业的啤酒欢乐城,云音乐主题舞台,民俗表演、啤酒王、速饮大赛活动,以“吃、喝、玩、乐、购”一体化的线上、线下融合模式,打造全民参与、全民共享、全民狂欢的视听盛宴。30条主题街区是“长江地一城”的主要载体,89个文化艺术景点、2000个铺位、两万多件艺术品分布于各个主题街区,引进现代、流行、科技、前沿元素的全新业态。“大到街区艺术造景,小到洗手池、公共坐椅、地面铺装、吊顶,全部充满时尚创意元素。”逄玉宝介绍道,身临其境的沉浸式空间体验,将给消费者全新的消费体验。

地铁连通,注入全新动能

“我家小区出门走5分钟就是麦凯乐、家佳源,空闲的时候经常来逛,特别是地铁开通之后,我们出行更方便了。”一位市民如是说道。

长江路商圈作为西海岸成熟的传统商圈,佳世客、家佳源、利群、麦凯乐、多元商城、世纪商城等商场汇聚于此,与“长江地一城”直接从地下连通。地下空间与地上商场相结合,共享客流得到更多商机,商业写字楼和住宅区源源不断地输送着人气。

“一线牵南北,全城若比邻”。随着现代化城市的快速发展,城市轨道交通不断完善,给地下空间开发带来巨大发展机遇。随着地铁13号线的贯通,西海岸新区也迈入地铁新时代,开启地铁商业模式的探索。

国内第一条海底地铁线青岛地铁1号线,将西海岸新区融入市区交通体系,地铁13号线贯穿西海岸核心产业板块,而“长江地一城”正位于两条地铁线交会处的井冈山路站。地铁贯通的商业空间,有着“近水楼台先得月”的客流优势和“风不吹日不晒雨不淋”的空间优势。

地铁赋能地下商业空间已有先例。青岛地铁已催生“双山新都心”崛起。走出地铁双山站A出口就可直达凯德Mall的负二层商街,乘客可从地下二层便捷地来往于商场与车站,同样情况的还有万象城和利群金鼎等商超。

青岛市委党校教授刘文俭分析,青岛地下商业的振兴需要多方面努力,其中最重要的是加快地铁发展,地下商业的衰落根本原因是缺乏客流量,而地铁建设恰恰为地下带来了客流,伴随着青岛地铁网络的建成,将为青岛地下商业发展带来新的可能。

向下探索,赋能城市发展

城市向下探索,开发地下资源的美好前景是减轻地上交通、环境等城市承载压力,为市民带来生活方便,填补地下商圈市场空白,与地面商业互补,带动相关产业发展。

“‘长江地一城’将建设约45处过街通道,其中18处为24小时过街通道,将行人引入地下,实现人车分流,提高通行效率,保证通行安全,我们还配建了800个车位,可以有效缓解交通拥堵,用来解决长江路区域停车问题。”青岛地铁商业空间开发公司策划部经理林艳青介绍道。

除了解决长江路区域交通问题,“长江地一城”在设计时,利用道路两侧出入口及景观、绿化为载体,还建设了具有海洋特色的带状慢行街心公园,凸显地面景观亮化效果,助力打造西海岸不夜城,并将设置休闲广场、母婴室、公共卫生间、旅游咨询、远程值机等便民设施,利用地下空间,完善公共服务功能。此外,“长江地一城”已同国内外多家大型娱乐企业、文化项目运营公司达成合作,2000个时尚体验类店铺预计将新增2万个时尚创意岗位,吸引西海岸大学毕业生、国内外的时尚潮流达人来此就业创业。作为全新的网红打卡地和影视拍摄地,“长江地一城”将为青岛这座电影之都带来巨大的文化意义和社会意义。

与此同时,位于市北区台东商圈威海路、人和路、台东三路、台东八路地下,一座集人防、商业、停车、交通于一体的地下空间综合体也在稳步建设中。

2019年底,青岛市全面启动了台东国家级步行街改造提升工作,借鉴上海南京路和南京夫子庙等地先进经验,高起点规划,高标准改造,高水平运营,计划用三年时间基本实现台东商圈的迭代升级。为此,这一平战结合地下工程规划占地面积54000平方米,规划总建筑面积133320平方米,并设有全长1.3公里的地下道路。作为青岛老牌商圈,对于台东地下资源的拓展是当前台东开发趋于饱和的必然选择,也是台东商圈重振商业雄风、对标“长江地一号”的重大项目。

未来,台东将打造成中国北方城市更新的典范、商业中心复兴的样板、消费高质量发展的平合,助力青岛开放、现代、活力、时尚的国际大都市建设,同时,进一步助力岛城地下空间的拓展,加速青岛重塑城市的深度与厚度。

城市发展地下城的风向标

尽管有像西海岸新区“香江路地一城”这样的地下商城依然维持着较高的人流量,但青岛地下商业的发展并不尽如人意。市南区的龙山地下商城、中山路地下商城、太古地下商城、地景大道等项目前赴后继,曾经都以很大的势头和信心进军青岛地下商业,但无一不铩羽而归。

2018年,自1985年建成开业的青岛龙山地下商业街正式关门停业,这个曾经辉煌一时的地下商业街,现在已经被改造成地下停车场。1997年开始营业的中山商城曾经一度成为青岛时尚潮流的聚集地,但如今却也成了附近居民的“避暑胜地”。而位于香港中路商圈的永旺广场地下商街、丽人街等也难以回避日渐萧条的窘境。

“疫情对我们这种餐饮小店影响还是蛮大的,为了健康考虑,大家都尽量减少外出吃饭,所以人少了很多。”一位在丽人街开了12年小吃店的店主告诉记者,目前整个丽人街从事餐饮的店铺只剩两三家,更多的是女装店和美甲美睫店,前者是因为多渠道的销售体系支撑,后者则是得益于成本低、回本快的经营优势。

除了疫情的冲击,地下商城的衰落无疑与网上购物、电商直播等新兴业态紧密相关,但地下商业的发展更多是与城市发展的方向有关。

尽管香港中路商圈的繁华占据着城市C位,但随着岛城的“北进”以及西海岸新区的崛起,北部的李沧中防地下商街、西海岸新区的“香江地一城”,都积累了大量的人气。香江路地下商城的红火就与城市发展的方向密不可分,近几年西海岸新区的发展吸引了不少年轻人前往创新创业,再加上周围大量的居民以及高校科研院所的入驻,便造就了这里热闹非凡的景象。

“虽然网购很便利,但是没课的时候我们还是会来逛逛,有些小店100块钱就能‘淘’到一身衣服。”大学生小李说。得益于便利的交通、大众化的定位和平民的价格,“香江路地一城”吸引了不少周边高校大学生和刚工作的上班族。

与此同时,地铁也成了地下商业的及时雨。通过地铁,地上人流被带入地下,直接为地下商业的发展输血。伟东·乐客城、凯德新都心、万象城、李沧中防商街等都成为地铁的受益者,人们不用出地铁站,就能直接进入商城。

他山之石

南下北上

地下城如何逆势生长

到底什么样的商业形态才更契合当下时代的发展?不妨先来看一下国内外的情况。

加拿大蒙特利尔地下城是世界闻名的地下城,其连接了10个地铁车站、2000个商店、200家饭店、40家银行、34家电影院、两所大学、两个火车站和一个长途车站,这一称得上世界上最大最繁华的地下“大都会”早在1962年便已建成,至今还在继续扩张中。在日本,密密麻麻的地铁网络形成了便利的地下交通网,东京地铁六本木站甚至已经到了42.3米深,相当于地下15层楼的深度。东京八重洲地下空间、福冈天神商业区地下街、札幌大通公园地下街等都是日本著名的地下商业街。

国外的经验已为我国探索地下空间的发展提供了成功的样本。随着国内城市发展和经济规模不断扩张,对土地资源的立体式开发也已经成为了共识。合理利用地下空间成为完善城市功能、推进智慧城市建设、实现城市可持续发展的必然选择。

位于广州天河体育中心地下的时尚天河商业广场,是集购物、餐饮、休闲、娱乐、景观为一体的大型地下商业广场,也是目前广州人流量最大的地下综合体。依托地铁1、3号线,天河国际连通了大型购物中心、商务写字楼、捷运线、BRT等功能枢纽,重点突出个性化、潮流化、前沿化、新奇化、差异化的时尚特色,该商场的30多个街区都设有不同的主题,引入绿树鲜花、小桥流水等各类生态景观,打造更舒适宜人的购物环境,甚至还营造出星光大道、广阔星空、海洋等各类时尚味十足的特色景观。毫不夸张地说,天河国际的人流量已经到达了人山人海的地步,已成为广州现代商业的新地标。南京的新街口地下商城、深圳的连城新天地同样是依托地铁和大型商圈发展起来的地下商业体,除了互联互通,这些地下商业体更出彩的地方是极具特色的场景化体验、充满时尚创意的设计元素以及绚丽多彩的潮流商铺。

上海的1192弄,是将地下商业的特色发挥到极致的一个典型。这条上海老风情街充分融合了上世纪30年代“东方巴黎”的场景和元素,从老上海的黄包车到十六铺码头远洋船,从脱落掉漆的弄堂砖瓦到破旧的石板门,瞬间带人们重回老上海,拾亿旧时光。青岛市工商联研究室主任李合生是青岛首批赴上海专业实训干部队成员,他在参观完1192弄后表示,“1192弄的设计让人眼前一亮,负一层及以上是现代明亮的商场,负二层仅仅一步之遥,你就来到了民国老街,复兴号轮船,让人怀旧的铁轨,一个个倚墙而靠的老麻袋等等,让人不自觉地感受民国风情。地下商场虽不见阳光,却充满阳光,让心情美不胜收,每迈一步都有收获,而拐角处的历史时光更让你流连忘返。

与青岛同为北方城市的长春,则提供了另外一种发展经验。位于长春的地下商城“这有山”,有着跟南方城市一样的火爆。“这有山”在长春再造了“山”的概念,大胆突破传统的建筑形态,构建了如山如街的全新购物体验,打造了24小时不闭店的夜店经济。

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