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[摘要] 9月24日,在青岛恩实辅拍有限公司的客户室内,市民华先生和爱人葛女士这样说。当天上午,记者见证了市民参与拍卖“法拍房”的过程,虽然不同于现场拍卖,竞买人是在网上参与竞拍,但是屏幕上不断攀高的数字,依然让人感到紧张又刺激。

“我们看好了三套‘法拍房’,光保证金就交了50多万元,结果忙了一上午,因为价格超过了我们的心理预期,最终没有成交。”9月24日,在青岛恩实辅拍有限公司的客户室内,市民华先生和爱人葛女士这样说。当天上午,记者见证了市民参与拍卖“法拍房”的过程,虽然不同于现场拍卖,竞买人是在网上参与竞拍,但是屏幕上不断攀高的数字,依然让人感到紧张又刺激。 


现场:一套房竞价43轮加价41万

9月24日上午9时,市民华先生夫妇早早赶到了青岛恩实辅拍有限公司,他们当天要参与拍卖西海岸新区长江中路的金沙花园的“法拍房”。

“我们在这个小区附近住,也去这个小区看过房子,房子位置不错,还能看海,因此想给我弟弟买一套。”葛女士说,他们前期就已经交了3套房的保证金。

当天,金沙花园共有19套“法拍房”进行二次拍卖,葛女士是第一次参与竞拍“法拍房”。第一套90多个平方米的房子起拍价是83万元,很快就成了“抢手货”,一路上升到90万元,又到了100万元,最后定格在116.5万元。“我们看好的三套房子,心理价位是在起拍价基础上加10万元,没想到第一套房很快就超过了我们的预期。”葛女士说。

两人看好的第二套房子,在随后的网拍中也被其他人“抢”走了。

上午10时,是他们最看好的第三套房的竞拍截止时间,但是参与竞拍的16人似乎都没有罢手的意思。“竞拍有个规则,只要在一人报价后5分钟内又有其他人报价,那么竞拍就要继续下去,理论上讲,为期24小时的竞拍活动是可以无限期延续下去的。”恩实辅拍负责人张铮说。

第三套房子起拍价是94万元,葛女士参与了10多轮竞价,每次她刚报完价,不到一分钟,就有其他人跟着报价。“你看,我们报了120.5万元,有人跟着报了121万元,又有人报了121.5万元。”房间的大显示屏上实时显示着竞拍场景,从94万元开始,到100万元,到110万元,到120万元,又到了130万元,然后继续往上攀升。

无奈之下,葛女士放弃了参与竞拍。“我们查询中介,同房型的卖价在130万元之内,超过130万元就有点高了。”葛女士的话音未落,大屏幕上的数字已经到了135万元……到了上午11时30分,经过43轮的竞拍,第三套房子竞拍价最终定格在137.5万元。

“真没想到竞拍这么激烈,这套房子的成交价比起拍价高了41万元,超过了我们的心理预期,感觉超过了市场价。”葛女士说。

讲述:竞拍最后5分钟最激烈

“‘法拍房’竞拍往往呈现前冷后热的情况,前面的绝大部分时间都是垃圾时段,最后的5分钟反而成了‘黄金时段’。”恩实辅拍负责人张铮说。

以当天拍卖的19套房子为例,第一次没有人参与,所以才二次拍卖。依照最高法院关于司法网络拍卖的规定,第一次拍卖的起拍价不得低于评估价或者市价的70%,若流拍再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%。举个例子,市场评估价100万元的房子,在第一次网拍时,起拍价可以是70万元。要是流拍了,第二次网拍时的起拍价可以是56万元。

“很多人都想捡漏,都想在最后时段出手,所以出现了越到最后竞争越激烈的情况。”张铮说。

张铮给早报记者举了一个典型例子。今年6月,在重庆南路玫瑰兰亭有套90平方米的“法拍房”,起拍价和评估价都是150万元。“当时有26人报名参与竞拍,从起拍当天10时开始,一直到了第二天上午10时42分结束,经过了68轮竞拍,最后价格是208.9万元。”

今年8月份,东海路9号有套315平方米的“法拍房”二次拍卖起拍价格是1200万元。“当时有5名竞买人参与,大家都等着最后的5分钟,结果相互竞价,前23个小时是垃圾时段,最后一个小时进入了白热化状态,从1200万元一路竞价到了1512万元。”张铮说。

提醒:参与“法拍房”要细思量

“‘法拍房’不限购,再加上起拍价比市场价低,还可以不用交个税,这三点原因使得很多人愿意参与竞拍,但是面对这股热潮,我们还是提醒广大市民参与前要考虑周全。”张铮说。

竞拍前,市民一定要现场查看一下房子,查看是否清空、有无纠纷、租赁、被执行人是否配合等情况,还要对房屋周边的环境做个调查。张铮说,曾经有市民竞拍了一处房产,去办理房产证时才得知还有一处储藏室,但是储藏室不在房产证上,最后只能放弃这处储藏室。

今年7月份,有一些客户看好了麦岛路一处180平方米的房子,起拍价是360万元。“当时有10多名客户前来咨询,想要参与竞拍,我们调查发现,这处房屋存在无法清空的情况,就迅速告知客户放弃参与,最后,这套房屋流拍了。”张铮说。 

支招:这样参与“法拍贷”

为解决司法拍卖竞买人一次性全额付款难的问题,提高司法拍卖成交率,今年1月份,青岛推出“法院拍卖房产贷款业务”,这在全省尚属首次。此前,青岛“法拍房”只能通过全款付款方式购买。青岛中院联合多部门创新推出“法拍贷”业务,将由银行向“法拍房”买受人发放专项购房融资贷款。

如何参与“法拍贷”?张铮介绍,对于名下有两套(含两套)房产,尚有贷款的,不能参与“法拍贷”。竞拍成功后,竞买人要缴纳契税,个税从案款中扣除,如需“法拍贷”,则要购买房屋抵押履约保证保险,银行收到保单后才能放贷。此外,竞买人还要缴纳2%的服务费。

本版撰稿摄影观海新闻/青岛早报记者陈勇

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